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Aliquota agevolata per restauro e risanamento, ristrutturazione edilizia e urbanistica 

E' prevista l'aliquota agevolata del 10% al fine incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per i seguenti interventi, a prescindere dalla tipologia del fabbricato:

- restauro e di risanamento conservativo (cfr. lett. c);

- ristrutturazione edilizia (cfr. lett. d);

- ristrutturazione urbanistica (cfr. lett. e). 

L'aliquota agevolata si applica:  

- alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto;

- cessione di beni (escluse materie prime e semilavorate);

- cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati, ceduti dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di ripristino.

Interventi complessi - Gli interventi previsti in ciascuna delle categorie sono, di norma, integrati o correlati ad interventi di categorie diverse; ad esempio, negli interventi di manutenzione straordinaria sono necessarie, per completare l'intervento, opere di pittura e finitura ricomprese in quelle di manutenzione ordinaria. Pertanto, occorre tener conto del carattere assorbente della categoria "superiore" rispetto a quella "inferiore", al fine dell'esatta individuazione degli interventi da realizzare e dell'aliquota da applicare.

Normativa - L'aliquota del 10% e' prevista dal n. 127-quaterdecies), della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, per la realizzazione degli interventi di recupero di cui alle lettere c) e d) ed e) dell'art. 31 della L. 5 agosto 1978 n. 457, ora trasfuso nel DPR 380_2001 alle lettere c), d), e).

 

Per quanto concerne gli interventi di “restauro e risanamento conservativo” e quelli di “ristrutturazione edilizia”, l'Agenzia  ha fornito chiarimenti con circolare del 24 febbraio 1998, n. 57 (CircMin 57_1998)

Manutenzioni - Rinvio - La legge citata prevede (alle lettere a e b) altre tipologie di interventi di recupero del patrimonio edilizio: le manutenzioni ordinarie e straordinarie. Queste beneficiano di un'aliquota agevolata solo se effettuate su immobili a destinazione abitativa, in virtu' di una diversa e specifica disposizione di legge, a carattere temporaneo, fino al 31.12.2010, a cui rinviamo. Vedi Edilizia - agevolazioni - manutenzioni

Contratti di appalto e cessione di beni - L'aliquota agevolata si applica alle prestazioni dipendenti da contratti di appalto (n. 12quaterdecies Tab A, parte III) e alla cessione di beni (escluse materie prime e semilavorate) (n. 12terdecies 127quinquiedecies Tab A, parte III), indipendentemente dalla dalla tipologia dell'edificio. Per la distinzione tra beni finiti e materie prime e semilavorate vedi Edilizia - beni finiti e materie prime e semilavorate.

 

Demolizione e fedele ricostruzione - Nella realizzazione di interventi di demolizione e fedele ricostruzione di un fabbricato cd. “Tupini”, oppure di una “prima casa”, non trova applicazione l’aliquota Iva agevolata del 4% .Ciò in considerazione del fatto che a seguito dell’interpretazione autentica operata dal T.U. dell’edilizia, gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione non possono essere ricondotti alle ipotesi di nuova costruzione, bensì concretizzano interventi di recupero di edifici preesistenti (quindi al 10%) (CircMin 11_2007).

 

Attvita' congiunta di ristrutturazione e ampliamento - Nel caso di lavori sia in parte finalizzati alla ristrutturazione edilizia ed in parte all'ampliamento dell'immobile, e possibile usufruire dell'aliquota agevolata per l'attivita' di ristrutturazione se si tiene una contabilita' separata per i lavori di ampliamento da quelli di ristrutturazione.(RisMin 223_1996)

 

Cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati ripristinati

 

L'aliquota agevolata si applica alle cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati, ceduti dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di ripristino individuati dalle lettere c, d, e. Se la cessione è effettuata da un soggetto di verso dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di ripristino si applica l'iva ordinaria. (n. 127quinquiedecies Tab A, parte III) 

L'agevolazione riguarda tutte le tipologie di fabbricati: abitazioni, uffici, negozi, etc.

La cessione di un fabbricato non residenziale e' di norma soggetta ad iva al 20%. Se lo stesso fabbricato e' stato oggetto di una attivita' di ripristino, la cessione ad opera dell'impresa che vi ha eseguito gli interventi di ripristino e' soggetta ad IVA al 10%.

 

 

Imponibilita' ed esenzione da iva nelle cessioni di fabbricati ripristinati

 

Le disposizioni che prevedono l'applicazione dell'Iva al 10% devono essere integrate dalle disposizioni contenute nell' art. 10 DPR 633_72, che prevedono i casi di esenzione, per cui:

 

Immobili abitativi

 

momento della cessione

Acquirente cessionario

Iva

la cessione avvenuta entro 4 anni dal termine della costruzione o dei lavori

la cessione avvenuta oltre 4 anni dal termine della costruzione o dei lavori, ma il fabbricato e' stato locato per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione dei programmi di edilizia residenziale convenzionata

chiunque

 

imponibile:

10%

'

la cessione avvenuta oltre 4 anni dal termine della costruzione o dei lavori

chiunque

esente

 

Immobili strumentali

momento della cessione

Acquirente cessionario

Iva

la cessione avvenuta entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dei lavori

chiunque

 

10%

'

la cessione avvenuta oltre 4 anni dal termine della costruzione o dei lavori

privato

10%

soggetto iva con pro-rata di detraibilita' uguale o inferiore al 25% )

10% (rev. charge)

soggetto iva con pro-rata di detraibilita' superiore al 25%

esente

10%

se il cedente opta per l'iva

(rev. charge)

 

 PRECISAZIONI

c) Restauro e risanamento conservativo

Gli interventi di restauro consistono nella restituzione di un immobile di particolare valore architettonico, storico - artistico, ad una configurazione conforme ai valori che si intendono tutelare. Il risanamento conservativo si riferisce al complesso degli interventi finalizzati ad adeguare ad una migliore esigenza d'uso attuale un edificio esistente, sotto gli aspetti tipologici, formali, strutturali, funzionali.

A titolo esemplificativo, sono ricompresi nel restauro e risanamento conservativo i seguenti interventi:

  • - modifiche tipologiche delle singole unita' immobiliari per una piu' funzionale distribuzione;

  • - innovazione delle strutture verticali e orizzontali;

  • - ripristino dell'aspetto storico-architettonico di un edificio, anche tramite la demolizione di superfetazioni;

  • - adeguamento delle altezze dei solai, con il rispetto delle volumetrie esistenti;.

  • - apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali;

 

d) Ristrutturazione edilizia

Consiste in interventi rivolti a trasformare i fabbricati mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente

Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono caratterizzati da due elementi fondamentali: il primo determinato dalla "sistematicita''" delle opere edilizie e il secondo, piu' rilevante, riguarda la finalita' della trasformazione dell'organismo edilizio. Qualora gli effetti di tale trasformazione sono tali da incidere sui parametri urbanistici l'intervento stesso e' considerato di "trasformazione urbanistica".

Attraverso gli interventi di ristrutturazione edilizia e' possibile aumentare la superficie utile, ma non il volume preesistente.

A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella ristrutturazione edilizia i seguenti interventi (CircMin 57_1998):

  • - riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unita' immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;

  • - costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti;

  • - mutamento di destinazione d'uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali e dalla normativa locale;

  • - trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;

  • - modifiche agli elementi strutturali, con variazione delle quote d'imposta dei solai;

  • - interventi di ampliamento delle superfici.

Gli interventi previsti in ciascuna delle categorie sopra richiamate sono, di norma, integrati o correlati ad interventi di categorie diverse; ad esempio, negli interventi di manutenzione straordinaria sono necessarie, per completare l'intervento, opere di pittura e finitura ricomprese in quelle di manutenzione ordinaria. Pertanto, occorre tener conto del carattere assorbente della categoria "superiore" rispetto a quella "inferiore", al fine dell'esatta individuazione degli interventi da realizzare e della puntuale applicazione delle disposizioni in commento.

 

e) Ristrutturazione urbanistica

Sono quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale (art. 31, comma i, lett. e L. 457/78)

Ricomprende gli interventi di ristrutturazione edilizia che portano ad un edificio parzialmente o completamente diverso dal preesistente per cui gli effetti di tale trasformazione sono tali da incidere sui parametri urbanistici. L'l'intervento e' considerato di "trasformazione urbanistica", soggetto a concessione edilizia e sottoposto al pagamento di oneri concessori. Ad es:

  • - ripavimentazione e ampliamento della rampa di accesso storico e rifacimento dell’impianto di pubblica illuminazione (RisMin 61_1999)

  • - sistemazione della superficie viaria e del tessuto urbano (RisMin 430607_1993)

I lavori su strade preesistenti, di ammodernamento, sistemazione, pavimentazione non essendo riconducibili nel concetto di costruzione, che riguarda la realizzazione “ex novo” di un’opera edilizia, rappresentano una semplice miglioria o modifica dell’opera stessa e come tali non possono fruire dell’aliquota IVA ridotta. Solo in relazione alla costruzione di marciapiedi e vialetti pedonali realizzati su strade residenziali, anche se successivamente alla costruzione della strada, è applicabile l’aliquota IVA ridotta nella considerazione che trattasi di opere inerenti opere di urbanizzazione primaria, ovvero strade residenziali (RisMin. 202_2008).

MANUTENZIONI

 

Al fine di rendere piu' agevola l'individuazione delle tipologie di intervento, distinguendo in particolare quelle qui esaminate dalle m

manutenzioni, si forniscono delle precisazioni in merito alle manutenzioni 

 

 

a) Interventi di manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria hanno come caratteristica quella di mantenere gli elementi di finitura e gli impianti tecnologici esistenti a mezzo di interventi di riparazione degli elementi esistenti.

A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione ordinaria i seguenti interventi:

  • - la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;

  • - la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere);

  • - rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;

  • - rifacimento intonaci interni e tinteggiatura;

  • - rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali;

  • - sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;

  • - riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni;

  • - riparazione recinzioni;

  • - sostituzione di elementi di impianti tecnologici;

  • - sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso;

Vedi anche casi di interventi edilizi classificati come manutenzione ordinaria da Circolari e Risoluzioni dell'Agenzia.

 

b) Interventi di manutenzione straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d'uso.

La manutenzione straordinaria si riferisce ad interventi, anche di carattere innovativo, di natura edilizia ed impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all'uso corrente l'edificio e le singole unita' immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente, e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d'uso. La categoria di intervento corrisponde quindi al criterio della innovazione nel rispetto dell'immobile esistente.

A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione straordinaria i seguenti interventi:

  • - sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;

  • - realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;

  • - realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici;

  • - realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unita' immobiliari e dell'edificio;

  • - consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione;

  • - rifacimento vespai e scannafossi;

  • - sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d'imposta;

  • - rifacimento di scale e rampe;

  • - realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;

  • - sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;

  • - sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell'unita' immobiliare;

  • - realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali;

  • - interventi finalizzati al risparmio energetico;

  • - interventi di messa a norma impianti elettrici, gas, idraulici;

  • - eliminazione delle barriere architettoniche (vedi piu' avanti)

La qualificazione dell'intervento (straordinario o ordinario) e' stabilita dal Comune con provvedimenti amministrativi.

Vedi anche casi di interventi edilizi classificati come manutenzione straordinaria da Circolari e Risoluzioni dell'Agenzia.